Renta Antigua: aspectos para tener en cuenta

 

Primero hay que tener en cuenta que las obras de conservación de un edificio o una vivienda son necesarias y convenientes, e incluso obligatorias.

Con el paso de los años, todas las edificaciones necesitan ciertas obras de conservación para mantener sus condiciones de habitabilidad. Estas reparaciones corren a cargo del propietario o propietarios de los inmuebles afectados y pueden revestir cierta entidad según los casos, y un coste importante por asumir.

Pero, ¿Se pueden repercutir las obras en un arrendamiento de renta antigua? Lo descubriremos a continuación.

LAS CARACTERÍSTICAS DE UN ALQUILER DE RENTA ANTIGUA

 

Un contrato de alquiler de renta antigua es aquél que se ha celebrado antes del 9-05-1985 y continúa rigiéndose por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las disposiciones contenidas en la Disposición Transitoria Segunda de la vigente Ley 29/1994 que introdujo modificaciones en relación con la extinción y subrogación de estos contratos. Así como respecto a la actualización de rentas y ciertos derechos del arrendador.

 

Muchos inmuebles aún mantienen estos alquileres en la actualidad, que están sometidos a prórroga forzosa. De esta manera, el propietario se ve obligado de modo imperativo a prorrogar el contrato arrendaticio hasta el fallecimiento del inquilino. Y pudiendo subrogarse a su fallecimiento a su cónyuge, descendientes y, en su defecto los ascendientes. Es a ellos a quienes corresponderá acreditar que convivían, habitualmente y en la vivienda alquilada, con el arrendatario fallecido.

 

El llamado ‘Decreto Boyer’, que entró en vigor en 1985, suprimió el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento. De manera que los alquileres posteriores al 9 de mayo de 1985 pudieron delimitarse en el tiempo fijando su duración las partes contratantes. Si bien la ley arrendaticia de 1994 aprobó un régimen transitorio para los contratos de alquiler anteriores a la fecha comentada que sigue vigente.

 

EL ARRENDADOR DEBE REALIZAR OBRAS DE CONSERVACIÓN EN LA VIVIENDA ALQUILADA

 

Para preservar un inmueble en buen estado se requiere realizar periódicamente obras de conservación. Estas actuaciones las debe acometer normalmente la propiedad, aunque también pueden ser impuestas por la autoridad competente.

 

Otro detalle a tener en cuenta es la entidad de las reparaciones, que dependerá de diversos factores que pueden incidir en un mayor o menor deterioro de la construcción y de los costes asociados. Entre estos factores se encuentran los materiales utilizados en el inmueble, las condiciones de conservación, geográficas y/o meteorológicas, entre otros aspectos.

 

Si la vivienda está alquilada, es el propietario el que debe hacerse cargo de las reparaciones necesarias a fin de conservar el inmueble arrendado para el uso convenido.

 

Esta exigencia ya se contemplaba en la legislación arrendaticia de 1964 y pervive en la normativa vigente. No obstante, el arrendador podrá resolver el alquiler de renta antigua si las obras de conservación exceden del 50% del valor piso.

 

La normativa arrendaticia, aplicable a los alquileres de renta antigua, también prevé que el arrendador pueda exigir al inquilino una compensación económica por las obras de conservación que realice, ya sea voluntariamente o a requerimiento de la autoridad competente. Compensación que se concretará en un porcentaje anual del capital invertido, con determinados límites y siempre que se den ciertas condiciones.

 

¿QUÉ DICE LA LAU EN CUANTO A REPERCUTIR LAS OBRAS EN UN ARRENDAMIENTO DE RENTA ANTIGUA?

 

Hay que tener en cuenta que la LAU de 1964 es un texto refundido de leyes anteriores que regula los contratos precedentes a su entrada en vigor y los posteriores firmados hasta el 1 de enero de 1995.

 

Hay artículos aplicables a los primeros que no rigen para los otros. Uno de ellos es el artículo 108, que regula las obras de reparación en la finca. Estas obras también aparecen reguladas en las disposiciones transitorias segunda y tercera de la LAU 1994. Son las reparaciones necesarias para conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido.

 

La ley permite repercutir las obras en un arrendamiento de renta antigua, concretamente un 12% anual del capital invertido en la reparación que debe ir integrado en la renta. Aun así, existe un límite para repercutir las obras en una renta, consistiendo en que la suma no puede superar el 50% de la renta anual. El hecho de repercutir las obras en un arrendamiento de renta antigua supone una compensación al casero, ya que la renta está indexada a la inflación y pues sólo puede actualizarse según el IPC.

 

No se pueden repercutir las obras en los contratos de alquiler de vivienda firmados después de 1985. Por lo que, según la fecha del contrato, hay arrendatarios a los que se puede cobrar las obras de reparación y otros a los que no.

 

¿CÓMO ACTÚA LA JURISPRUDENCIA EN CUANTO A REPERCUTIR LAS OBRAS EN UN ARRENDAMIENTO DE RENTA ANTIGUA?

 

La sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2009 determinó que sólo se pueden repercutir las obras necesarias a aquellos inquilinos cuyo arriendo sea anterior a la fecha de entrada en vigor del Texto Refundido de 1964. Esta fecha es el 1 de julio de 1964. A los arrendamientos posteriores al 1 de julio de 1964 no se les podrá exigir el pago, salvo pacto expreso entre arrendador y arrendatario.  Pacto poco frecuente, por cierto, que no debe constar necesariamente en el contrato original. Puede ser posterior.

 

El Tribunal Supremo ya dijo esto en la sentencia de 16 de mayo de 1985. Sin embargo, en 1985 aún no se había promulgado la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, con las disposiciones transitorias que modifican o complementan la LAU de 1964. La novedad de la sentencia de 2009 es que decide que dichas disposiciones transitorias no cambian la doctrina de la de 1985. La razón del criterio del Alto Tribunal es que el artículo 97 T. R. LAU 1964 admite una libertad de pacto de la renta inicial que no existía anteriormente.

 

La renta de las viviendas y locales de negocio que se arrienden después de la entrada en vigor de esta Ley será la que libremente estipulen las partes, aun cuando hubieren sido ocupados con anterioridad a esa fecha.

Pero como en toda esta vida hay una excepción. El casero puede repercutir al inquilino con un contrato posterior al 1 de julio de 1964 las obras que solicite el arrendatario y las acordadas por resolución judicial o administrativa firme (Audiencia de Barcelona, Sección 4ª, sentencias 135/2013, de 8 de marzo, y de 15 de noviembre de 2011, y Sección 13ª, de 27 de noviembre de 2012). En este caso, se puede elegir entre aplicar 2 sistemas, el sistema del «art. 108 LAU 64» o el previsto en la propia «DT 2ª LAU 94». La diferencia es que con el mecanismo del «art. 108 LAU 64» el incremento no tiene carácter temporal, sino que es definitivo, tratándose de un sistema por el que se eleva la cuantía de la renta durante todo el tiempo que dure el contrato de arrendamiento; mientras que el mecanismo de la «DT 2ª LAU 94» es un verdadero sistema de repercusión del coste de las obras.

 

Además, el casero también podrá repercutir, en cualquier caso, el IBI, otros tributos y tasas, y los servicios y suministros.

 

La Ley de Arrendamientos urbanos es compleja y dispone de diversos aspectos a tener en cuenta. Es por eso que tomar decisiones en este aspecto se hace algo tedioso si no se realiza con un buen profesional que esté al día en este tipo de gestiones. Para ello, es recomendable utilizar asesoramiento legal por quienes estén especializados en la gestión de patrimonio.

 

Asimismo si busca una empresa especializada en la gestión de patrimonios y alquileres, y lleve a cabo todas las gestiones pertinentes, nuestro despacho cuenta con la colaboración exclusiva de Administradores de fincas Grup Solfinc (BlogFacebookInstagram o Twitter).

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En qué consiste un acto de conciliación laboral

El acto de conciliación laboral es un acto prejudicial que obligatorio cuando el trabajador no está de acuerdo con el despido, la liquidación que la empresa le ofrece o se le deben salarios. Es, por tanto, un intento de evitar el juicio laboral.

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ME QUIERO IR DE LA EMPRESA: ¿BAJA VOLUNTARIA?

En este post vamos a hablar del abandono voluntario o dimisión del trabajador. Es decir, cuando un trabajador decide no seguir trabajando e irse de la empresa, y lo hará respecto de cualquier contrato de trabajo (ya sea temporal o indefinido, jornada completa o parcial) sin la necesidad de alegar ningún motivo.

 

  • ¿Cómo traslado a la empresa que me quiero ir?

 

Lo más conveniente es que presentes un escrito, con dos copias, una para ti y otra para el empresario, en la que expongas que quieres causar baja en la empresa.

 

  • ¿Debo presentar el cese con una antelación mínima?

 

Tendrás que tener en cuenta el Convenio Colectivo aplicable en tu empresa, de no tener convenio aplicable, según nuestra legislación, el preaviso será de 15 días naturales.

En el caso de que incumplas el preaviso, el empresario podrá descontarte del finiquito el número de días que hayas incumplido, e incluso podrá reclamártelo directamente cuando el finiquito sea de cuantía inferior a la suma de los días incumplidos de preaviso.

De todas formas, no siempre el trabajador está obligado a dar un preaviso a la empresa, y será cuando el trabajador se encuentre en periodo de prueba y podrá avisar de un día para otro, y también en los casos cuando se está con un contrato temporal de menos de un año, al finalizar este contrato, si el trabajador no tiene la intención de renovar o continuar, podrá dar por finalizada y terminada unilateralmente su vinculación laboral con la empresa.

 

  • ¿Derecho a indemnización, derecho a subsidio?

 

Todo trabajador que decida causar baja en la empresa tendrá que tener en cuenta que no tiene derecho a indemnización, puesto que el empresario no está obligado a retribuirle por ser una decisión unilateral del trabajador y tampoco tendrá derecho a cobrar prestación por desempleo, puesto que se entiende que no está en situación de desempleo, por haber sido tomada la decisión por el propio trabajador.

Asimismo, el último día de trabajo, la empresa tendrá que hacerte entrega de la propuesta de liquidación. Es decir, el finiquito, el cual incluye vacaciones no disfrutadas, dietas, pagas extraordinarias y el salario del mes en curso. Si en el momento de presentar la baja voluntaria la empresa te debe cantidades dinerarias, podrás reclamarlas después de la baja voluntaria, siempre y cuando estés dentro de los plazos establecidos por la legislación.

Por ello, desde BCN LEX Abogados y Economistas recomendamos que se asesoren correctamente antes de cursar una baja voluntaria y que se les pueda proporcionar las herramientas necesarias para desvincularse con la empresa.

 

Laia Suñol.

 

Abogada de BCN LEX Advocats i Economistes.

Qué tipos de testamento existen

tipos de testamento

Existen diferentes tipos de testamento, y conocerlos es fundamental para no encontrarnos con problemas posteriores como, por ejemplo, su pérdida o nulidad. Un testamento es un acto jurídico por el cual una persona expresa qué es lo que quiere que se haga con sus bienes una vez que haya fallecido. Leer más

La nueva Ley de Regulación de la Eutanasia

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El pasado 25 de marzo se publicó  en el BOE la Ley  Orgánica 3/2021, de 24 de marzo, de regulación de la eutanasia, la cual entrará en vigor el próximo mes de Junio; sin embargo, en nuestro país existe, desde el 1984, la ASOCIACION DERECHO A MORIR DIGNAMENTE  que es una entidad sin ánimo de lucro que defiende la libertad de toda persona a decidir el momento y la manera de finalizar su vida, especialmente cuando padece una deterioramiento irreversible y un sufrimiento insoportable, así como todos los derechos del ciudadano al final de su vida como son la  información clínica, el consentimiento informado, la intimidad, a negarse a recibir tratamientos no deseados y a expresar anticipadamente su voluntad en el Documento de Voluntades Anticipadas , entre muchos otros.

A través de esta nueva entrada al  blog, Dª. Isabel Alonso Dávila, Vicepresidenta de la Asociación Derecho a Morir Dignamente, nos resuelve las principales dudas que arroja la publicación de esta trascendental Ley en lo que a nuestros Derechos Fundamentales se refiere.

Qué nuevo derecho obtenemos con la Ley de Eutanasia

Con la ley de eutanasia alcanzamos una nueva cota de libertad personal, en este caso al final de nuestras vidas, de manera semejante a como lo hicimos con las leyes del divorcio, el aborto y el matrimonio igualitario.

¿Qué supondrá la entrada en vigor de esta nueva ley?

El propio texto nos dice que supone la introducción de “un nuevo derecho individual”, que da respuesta a “una demanda sostenida de la sociedad” y al debate abierto “que se aviva periódicamente a raíz de casos personales que conmueven a la opinión pública”. Conviene recordar algunos nombres: Ramón Sampedro, Inmaculada Echevarría, Madeleine Z, Daniel Mateo, Carlos Santos, Jordi Rodríguez, Pedro Martínez, José Luis Sagüés, Antonio Aramayona, Carlos Martínez, Montserrat Voltà, José Antonio Arrabal, María José Carrasco, Maribel Tellaetxe, Antoni Monguilod, entre otros.

Causas que han llevado a la aprobación de la Ley de Eutanasia (LORE)

El preámbulo de la ley entra en algunas de las causas que confluyen en el actual y sostenido en el tiempo debate sobre la eutanasia: “la creciente prolongación de la esperanza de vida, con el consiguiente retraso en la edad de morir, en condiciones no pocas veces de importante deterioro físico y psíquico; el incremento de los medios técnicos capaces de sostener durante un tiempo prolongado la vida de las personas sin lograr la curación o una mejora significativa de la calidad de vida; la secularización de la vida y conciencia social y de los valores de las personas; o el reconocimiento de la autonomía de la persona también en el ámbito sanitario”.

 Qué requisitos serán necesarios para recibir la ayuda para morir

La ley establece, en su artículo 5, los siguientes requisitos:

 

a) Nacionalidad española o residencia legal en España o certificado de empadronamiento que acredite un tiempo de permanencia en territorio español superior a doce meses, mayoría de edad y ser capaz y consciente en el momento de la solicitud.

 

b) Disponer por escrito de información sobre su proceso médico, diferentes alternativas y posibilidades de actuación, incluida la de acceder a cuidados paliativos integrales y a las prestaciones que tuviera derecho de atención a la dependencia.

 

 c) Haber formulado dos solicitudes de manera voluntaria y por escrito, o por otro medio que permita dejar constancia, que no sean resultado de ninguna presión externa.

 

d) Sufrir una enfermedad grave e incurable o un padecimiento grave, crónico e imposibilitante.

 

e) Prestar consentimiento informado previamente a recibir la prestación.

Así, a partir de la entrada en vigor de la ley, las personas que estén viviendo situaciones de vida, marcadas por el dolor y la enfermedad, que ellas consideren indignas o procesos de muerte cargados de dolor y sufrimiento que no quieren apurar hasta el final, encontrarán una respuesta jurídica a su libre deseo de adelantar su muerte de forma médicamente asistida.

 

Por ello, desde BCNLEX Abogados y Economistas recomendamos que acuda a un Abogado experto en la materia que le ayudará a redactar  todos aquellos documentos necesarios  para anticipar sus últimas voluntades.

 

Yolanda Barrio Álvarez

Abogada

BCNLEX Abogados y Economistas

La denuncia y la querella criminal

 

 

En este blog vamos a analizar las diferencias entre la denuncia y querella penal, a efectos de informarles sobre la adecuación de una u otra para su caso particular.

 

La denuncia es el acto por el que cualquier ciudadano pone en conocimiento a las autoridades la comisión de un hecho que puede ser delictivo. Carece de requisitos formales, y puede presentarse ante la policía, cualquier órgano jurisdiccional o, incluso, ante el propio Ministerio Fiscal.

 

La querella criminal, por el contrario, exige el cumplimiento de ciertos requisitos formales, como son la necesaria representación procesal, abogado y procurador que intervengan en su nombre, así como la obligación de presentarla ante el Juzgado competente.

 

La perceptiva intervención de representación procesal es fruto de la principal diferencia entre ambos instrumentos, por cuanto mediante la interposición de la querella, no solo ponemos en conocimiento de los Juzgados la comisión de un acto delictivo, sino que además manifestamos nuestra intención de ser parte en el proceso.

 

Ser parte en el procedimiento penal garantiza la salvaguarda de sus pretensiones a lo largo del proceso, permitiendo solicitar las diligencias de investigación que se consideren adecuadas, así como la interposición de escritos ante cualquier acto que pudiera perjudicar sus derechos.

 

Ahora bien, el hecho de optar por la interposición de una denuncia en un primer momento, no impide que, posteriormente, podamos personarnos como parte en el proceso.

 

Desde BCN LEX Abogados y Economistas recomendamos que se asesoren correctamente antes de interponer cualquier acto que derive en una acción penal, a los efectos de que se les pueda proporcionar las herramientas necesarias para que la misma pueda llegar a buen cauce.

 

Javier Jorba

Abogado

BCNLEX Abogados y Economistas

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CESIÓN DE CRÉDITOS A “FONDOS BUITRE”: QUÉ POSIBILIDADES TIENE EL DEUDOR

En los últimos años se ha venido produciendo una masiva cesión de créditos por parte de las entidades financieras a lo que se conoce como “fondos buitre”.

 

El problema principal de dichas cesiones crediticias es que, aunque suponen la relevante consecuencia jurídica de que el adquirente o comprador del crédito (CESIONARIO) se coloca en el lugar del acreedor (CEDENTE), en aplicación de la normativa española actual, no es necesario el consentimiento de la persona que debe el crédito (DEUDOR).

 

Como consecuencia de ello, es frecuente que el deudor, sin haber dado su consentimiento, se acabe encontrando en alguna de las siguientes situaciones:

 

  • Que reciba una comunicación de la entidad cesionaria informándole de que ha comprado su crédito, convirtiéndose en su nueva acreedora.
  • Que, encontrándose en un procedimiento judicial instado por la entidad acreedora en reclamación del pago del crédito, la entidad cesionaria comunique al juzgado su subrogación en la posición de la actora.

 

¿Qué puede hacer el deudor ante dichas situaciones?

 

El artículo 1535 del Código Civil prevé la posibilidad de que el deudor extinga su crédito ejercitando el derecho de retracto en el plazo de nueve días desde que el cesionario le reclame el pago. No obstante, para que ello sea posible, el crédito ha de ser “litigioso”, entendiéndose como tal aquél que ha sido reclamado judicialmente, desde la interposición de la demanda por el acreedor hasta la firmeza de la sentencia que dicte el juez en el procedimiento, cuando el deudor se haya opuesto a su exigibilidad.

 

Por lo tanto, solo si la cesión del crédito se produce durante un procedimiento judicial en el que existe oposición, y antes de que la sentencia que se dicte en el mismo sea firme, el deudor podrá extinguirlo reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubieren ocasionado y los intereses del precio desde el día que éste fue satisfecho.

 

Pero es que, además, se ha establecido por la jurisprudencia que, cuando el crédito litigioso que se reclama se ha vendido dentro de una cartera de créditos, no cabe la aplicación del artículo 1535 del Código Civil y, por lo tanto, no procede el retracto.

 

Por todo ello, nos encontramos con que la normativa actual resulta del todo insuficiente para proteger al consumidor ante las cesiones crediticias inconsentidas, en cuanto el artículo 1535 del Código Civil no incluye los supuestos de cesiones de créditos en sede de ejecución o en la vía extrajudicial; y en cuanto se ha determinado que no cabe ejercer el retracto si la venta del crédito se hizo en bloque junto con otros créditos, sin que resulte posible individualizar o concretar el precio pagado por cada uno de ellos.

 

¿Significa eso que el deudor no puede hacer nada ante la cesión de su crédito a un “fondo buitre”? La respuesta es que NO. Teniendo en cuenta que estos “fondos buitre” pueden llegar a comprar los créditos por menos de un 10% de su valor, suele resultar más sencillo negociar con ellos que con entidades bancarias o de crédito. Por ello, desde BCNLEX Abogados y Economistas recomendamos el asesoramiento de un Abogado experto en este tipo de negociaciones para incrementar sus posibilidades de éxito.

 

Glòria Martínez

Abogada

BCNLEX Abogados y Economistas

 

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¿Por qué entregas miles y miles de euros sin consultar a un abogado?: La importancia de estar bien asesorado durante una compraventa

Inicio este blog lanzando al lector la siguiente reflexión: de manera habitual, ante cualquier situación  donde nuestra economía no está tan en juego, como podría ser un despido o una factura reclamada por una compañía telefónica, no dudamos ni un ápice en asesorarnos.

¿Por qué, entonces, no buscamos el mismo amparo cuando compramos una vivienda?

Tras buscar una respuesta a tal incógnita llegué a la única conclusión de que los compradores se sienten “falsamente asesorados” por la agencia inmobiliaria encargada de la comercialización del inmueble quienes van guiando los pasos a seguir para conseguir formalizar la tan ansiada operación. Y, obviamente, así es en parte. Los agentes inmobiliarios son un elemento imprescindible en cualquier operación de compraventa, y jamás pondré en duda su trabajo profesional (excelente en muchos de los casos), pero no debería recaer en ellos el asesoramiento económico y legal a ambas partes de la negociación.

El comprador necesita un acompañante legal a su lado durante todo el proceso para que le ayude en lo siguiente:

  • Que le alerte de los posibles riesgos en la finca elegida: problemas registrales, urbanísticos o con la comunidad de vecinos.
  • Que dirija la negociación de las cantidades entregadas a cuenta
  • Que redacte o revise cualquier documento que firme: de reserva, arras, compraventa.
  • Que le ayude a encontrar la financiación adecuada.
  • Que detecte cualquier cláusula abusiva en el préstamo hipotecario concedido.
  • Y que, por supuesto, supervise y monte la firma de las escrituras en el Notario.

Probablemente  una compraventa de vivienda será la operación más costosa de nuestra vida y la de mayor riesgo y, lamentablemente, se suele acudir al abogado cuando ya hemos entregado miles de euros a personas a quienes prácticamente no conocemos y hemos firmado documentos en los que comprometemos nuestros ahorros, y casi nuestra alma, cuando, sin embargo, este asesoramiento debería haber sido  previo a todas estas acciones

Por ello, desde BCNLEX Abogados y Economistas recomendamos a todos aquellos que se encuentren inmersos en un proceso de compraventa de una vivienda así  como a aquellos que vayan a iniciarlo en breve que  cuenten con el asesoramiento de un Abogado experto en la materia quien les guiará constantemente tanto en la elección de la finca como en la tramitación de la tan ansiada compraventa.

Yolanda Barrio

Abogada

BCNLEX Abogados y Economistas

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Requisitos legales para montar un e-commerce

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A la hora de crear tu propia tienda online hay una serie de requisitos legales que debes tener en cuenta:

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